La reciente gran crisis ha tenido un protagonista y un detonante evidente que ha provocado importantes quebrantos y hasta una enorme decepción en la cultura y hábitos de la sociedad española. Nos referimos al SECTOR INMOBILIARIO.
La famosa “burbuja inmobiliaria”, que parecía estaba fundamentada por la “lógica” de suponer que el precio del ladrillo y del metro cuadrado solo tenían por norma la de incrementar sus precios, -firmemente apoyada por una especulación sin límites, y un concepto generalizado de que para “formar una familia, era menester tener casa propia”-, revolucionó de forma radical esa espiral histórica produciendo muchos quebrantos, a la par que puso sobre la mesa prácticas poco correctas por parte de las Instituciones que autorizaban dichos préstamos en cuantías y porcentajes muy poco profesionales en las relaciones: precio real de los inmuebles, la capacidad de ahorro de los titulares, y los importes concedidos.
De esta forma, una parte de los inmuebles con destino principal de vivienda propia, tuvieron como realidad cifras de deudas pendientes a los Bancos superiores al valor de mercado de dichas casas, pisos, chalets o estudios, con lo que la aparición o explosión de la morosidad invadió a un porcentaje significativo de titulares. Es decir, el precio de los inmuebles sobre las cifras de máximos históricos, superó con cierta claridad porcentajes superiores al -50% de los precios de compra, con una atonía alarmante de la demanda, a pesar de las caídas brutales de los precios.
Destacamos en éste punto la sobresaliente nota de BANKINTER, antes-durante-después, de ésta crisis, al mantener e ir mejorando aún más sus ratios de bajísima morosidad en sus clientes y concesiones de créditos hipotecarios, alcanzando y liderando los primeros y mejores puestos de toda la Banca Española. Matrícula a la calidad de nuestros clientes, y enorme satisfacción por la calidad de la Dirección y profesionales responsables.
En las fechas cruciales de la crisis, que ya había extendido sus derivadas preocupantes a casi la totalidad de sectores económicos del país, y a niveles mínimos de consumo, se pudieron observar comportamientos de emergencia dirigidos al refugio de muchas familias a los domicilios de sus padres y abuelos, a la aparición de casos de desahucios, y a la polémica de muchas fórmulas aplicadas en una parte de los contratos hipotecarios. Y, poco después, al incremento de la fórmula (internacionalmente mucho más aceptada por y para todas las clases sociales en muchísimos países) del alquiler. Cuyo exceso de demanda está despertando un cierto descontrol por sus alzas continuas de precios.
No obstante, nos ha parecido de gran interés repasar éste pasado reciente para tomar buena nota de ello, y no acometer de forma indiscriminada las decisiones de inversión. FIF, además de considerarla una necesidad, una ilusión, y hasta un sueño en las aspiraciones de toda familia, es importante considerarla también como una inversión, dedicándole los porcentajes apropiados en toda Planificación Financiera de los titulares.
Por ello, apuntamos una serie de obvias reflexiones que siempre deben estar presente. Y lo resaltamos de forma previa a las magníficas oportunidades que en el momento actual tiene FiF-BK en sus condiciones hipotecarias, con la esencial compañía de nuestra experiencia para verificar y analizar en profundidad la oportunidad de las decisiones, la calidad de los objetivos a conseguir, y las mejores opciones para conseguirlas.
- ¿Cuándo NO es aconsejable firmar una HIPOTECA?
- *Cuando tus ingresos recurrentes -como mínimo- no sean superiores en un 60% a los importes de las cuotas mensuales del préstamo hipotecario.
- *Cuando el inmueble tiene un precio muy elevado, respecto a opciones de las mismas características. Evidentemente la zona es importante y las últimas ventas en el área, también.
- *Cuando las condiciones de tipo de interés, plazo, y comisiones no son las mejores.
- *Cuando pides más de lo que sería adecuado a tus circunstancias y equilibrio patrimonial.
- *Cuando no sea un buen momento, por perspectivas y feeling del sector inmobiliario.
- *Cuando se esté esperando que los tipos de interés y euribor vayan a bajar.
- *Cuando no estés bien asesorado sobre las características y mejor decisión respecto a hipotecas fijas; hipotecas mixtas; hipotecas variables; o hipotecas en divisas.
- *Cuando no conoces bien todas las cláusulas del préstamo hipotecario; incluida la letra pequeña, si la hay.
De ésta forma, y después de estos titulares a tener en cuenta (por supuesto que no son todos), nos preguntamos: ¿es el momento actual oportuno para la compra de inmuebles?¿la evidente recuperación del sector inmobiliario en España tiene largo recorrido, o las incertidumbres del 2019 y siguientes son especialmente preocupantes como para tomar la decisión de “wait and see”?
Estas preguntas son relativas al entorno, a la coyuntura y sus previsiones. Faltarían las preguntas adecuadas de si existen buenas oportunidades para aprovechar unas hipotecas que respondan positivamente a mis necesidades, modalidad, plazo y tipos, que estén debidamente acompañadas por un asesoramiento profesional, independiente, y personalizado.
Profundizamos en éstas dos nucleares cuestiones. La primera, aportando un importante artículo publicado en 5 DÍAS; y, la segunda en nuestras ofertas hipotecarias BANKINTER.
Las grandes inmobiliarias prevén un ciclo sólido para los próximos años. Las empresas calculan un crecimiento del sector que puede llegar hasta 2022
Al actual ciclo alcista en el inmobiliario, comenzado a partir de 2014, le quedan unos cuantos años de crecimiento sólido, sobre todo en la construcción de vivienda nueva, como señalan los seis primeros ejecutivos de las grandes empresas del sector: las socimis Merlin y Colonial (presentes en el Ibex) y las promotoras Neinor, Aedas, Metrovacesa y Vía Célere, consultados sobre sus previsiones de futuro.
Dentro del inmobiliario, la recuperación ha sido muy rápida en el sector terciario (oficinas, retail, hoteles o logística) con récords de inversión en los últimos años, especialmente por la aparición de socimis y la apuesta de los inversores internacionales. “En ausencia de externalidades el ciclo alcista debería llegar hasta, al menos, 2022. Las externalidades pueden venir de un shock geopolítico o económico mundial, como un conflicto mundial, una recesión en EE UU o una fuerte ralentización del crecimiento en China que acabe por afectar a Europa, o de factores de política interna en España como la tensión por la situación de Cataluña o la inestabilidad política, que impide acometer reformas económicas serias y muy necesarias”, opina Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin Properties.
Juan José Brugera, presidente ejecutivo de Inmobiliaria Colonial y del Círculo de Economía corrobora la idea de una continuidad con el ciclo alcista: “La evolución del sector es paralela a la economía. Aunque con mayor moderación en las cifras de crecimiento, los fundamentales que impulsan la economía española se mantienen firmes y sólidos, por lo que nada debería cambiar al menos en los dos o tres próximos años”. Bajo su punto de vista, el inmobiliario patrimonialista (de este tipo de activos terciarios dedicados al alquiler) es un sector más estable: “Un segmento con probada capacidad de resiliencia en el que los ciclos no se truncan de manera repentina, por lo que las amenazas no son tales en momentos de cambios moderados, en los que el crecimiento y los fundamentales que lo impulsan se mantienen en una evolución positiva”.
“Tenemos por delante un ciclo largo y positivo, sin perjuicio de que pueda existir alguna corrección puntual -especialmente, en determinadas zonas- sustentada en la existencia de una demanda fuerte y sostenida de obra nueva. Que este ciclo se prolongue en el tiempo depende de todos los actores que conformamos el sector. Tenemos que comprometernos en la creación de un mercado con incrementos de precios y de actividad sostenibles”, opina David Martínez, consejero delegado de Aedas Homes, promotora de viviendas controlada por el fondo Castlelake. “En cuanto a la duración, no podemos olvidar que el sector ha registrado un crecimiento vigoroso en los últimos cinco años y que antes o después esta recuperación deberá moderarse, lo cual será sano. Siendo optimista, y con los datos de crecimiento que se esperan en este 2019, los pisos subirán un 5% y los alquileres un 7%, y adaptando el sector a las nuevas demandas que se están generando, se podría esperar que hasta 2021, como mínimo, continuase el ciclo expansivo del sector. Posteriormente, el mercado continuaría con cifras positivas y normalizadas”, añade.
De opinión similar es Juan Velayos, consejero delegado de Neinor Homes, que debutó en Bolsa en 2017, convirtiéndose en la primera promotora en hacerlo en una década: “Sin duda, sigue sin existir un equilibrio entre la oferta y la demanda, que todo apunta se extenderá los próximos dos o tres años, por lo que mientras no exista esa estabilidad, es probable que este periodo sigue teniendo un desarrollo positivo”. Pero el gran objetivo del sector, prosigue Velayos, “debe ser construir un mercado estable, que, si bien es un hecho que siempre existirán ciclos económicos, sea un sector menos propenso a sus efectos, para que sean más suaves”.
“No tenemos previsto en el corto y medio plazo el final del periodo de crecimiento del sector inmobiliario en el que nos encontramos”, afirma Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Vía Célere, controlada por el fondo Värde Partners, y de la patronal de promotores APCE. “La única circunstancia que podría frenar este crecimiento del sector inmobiliario sería la escasez de suelo edificable, lo que limitaría la capacidad de las promotoras de construir nueva vivienda y, por tanto, dar respuesta, con precios competitivos, a una demanda cada vez mayor”, asevera.
“Observamos una dinámica positiva del mercado residencial, con unos fundamentales que se mantienen sólidos, principalmente respaldados por un fuerte mercado laboral y por el dinamismo del mercado hipotecario. Creemos que el volumen de actividad, sobre todo en cuanto a producción de vivienda nueva se refiere, dispone de amplio recorrido”, coincide Jorge Pérez de Leza, consejero delegado de Metrovacesa, la centenaria inmobiliaria controlada por Santander y BBVA y que regresó a Bolsa el pasado año. “La economía española sigue creciendo a un ritmo muy saludable pese a determinados signos de desaceleración y estimamos al menos tres años de crecimiento económico en España, durante los cuales el crecimiento de empleo, que es el principal motor para la compra de viviendas, seguirá siendo positivo. Además, no hay que olvidar que el ciclo de la promoción residencial suele presentar una dilación de dos años respecto del ciclo macroeconómico”, añade.
ISMAEL CLEMENTE: “ESPERAMOS QUE LA MEJORA SE TRADUZCA EN BOLSA EN 2019
“Creemos que será un año de gran volatilidad en los mercados financieros de capital y deuda pero buen rendimiento de los mercados inmobiliarios reales, en línea con lo ocurrido en la segunda mitad de 2018. Los indicadores clave de negocio continuarán siendo muy positivos y esperamos que eso se traduzca en una mejora de las valoraciones en Bolsa”, señala Ismael Clemente. A día de hoy, los tres mercados inmobiliarios en los que trabajamos [oficinas, retail y logística] presentan un aspecto magnífico, con evolución positiva de rentas en todos ellos y crecientes cifras de ocupación, que a su vez empujan los precios al alza”, añade el directivo de la mayor socimi del país, con activos con valor de casi 12.000 millones de euros.
Respecto a los importes pagados por los activos, con récords en zonas prime, sin embargo el ejecutivo explica que se está “muy lejos aún de los picos” del ciclo anterior en España: “Dependiendo del subsector, entre el 70% y el 75% sobre el año 2007. Sin embargo, nuestros principales países competidores han sobrepasado ampliamente el pico anterior y están en niveles del 120% o 130%. Lo lógico sería que, de haber un techo, se alcance antes en esos mercados y aquí suframos un efecto contagio. Pero en no prevemos caídas tan bruscas de valoraciones como en el pasado”.
JUAN JOSÉ BRUGERA: “PRESAGIAMOS LA CONTINUIDAD DEL INTERÉS INVERSOR”
“Los fundamentales de nuestra economía se mantienen robustos, con un descenso del paro y un mejor acceso al crédito. Estos indicadores hacen prever el mantenimiento del nivel de crecimiento del segmento de la promoción inmobiliaria y de la inversión y oferta de activos residenciales en alquiler”, señala Juan José Brugera, presidente ejecutivo de Inmobiliaria Colonial y del Círculo de Economía. Esta histórica compañía catalana se convirtió en 2017 en socimi y se centra en el negocio patrimonialista tras su saneamiento y dejar atrás la construcción de vivienda. Actualmente, junto a Merlin, son las dos únicas inmobiliarias en el Ibex.
JUAN ANTONIO GÓMEZ-PINTADO: “ESTE AÑO SE MANTENDRÁ EL CICLO EXPANSIONISTA”
“Nuestra previsión para 2019 es mantener la etapa de crecimiento del ciclo inmobiliario. Creemos que durante este año se mantendrá el ciclo expansionista con incrementos de más del 5% en la compraventa de vivienda”, vaticina Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la patronal española APCE y de la madrileña Asprima. “En lo referente al suelo, a lo largo de este próximo año estimamos que se producirá una contención o incluso un descenso en los precios de suelo finalista en los mercados maduros y contemplamos la posibilidad de incrementos en los suelos en gestión”, apunta el presidente de Vía Célere.
“Esta situación se podría producir debido a que muchos operadores están comenzando a apostar por este tipo de terreno debido a la oportunidad que ofrece frente a una situación de escasez de solares, aunque supongan una mayor incertidumbre en los plazos de desarrollo”, añade.
“Creemos que en 2019 los precios mantendrán su tendencia actual, sobre todo impulsado por el crecimiento de las operaciones de compraventa de viviendas, especialmente en los grandes núcleos urbanos como Madrid y Barcelona”, opina.
JUAN VELAYOS: “DEBE HABER DIÁLOGO ENTRE LO PÚBLICO Y LAS COMPAÑÍAS”
Juan Velayos, el primer ejecutivo de Neinor, incide en la necesidad de transformación del sector, incluida la Administración local en materia de urbanismo. “El primer reto y más fundamental es tomar las medidas necesarias, a nivel público y privado, para que el acceso a la vivienda no sea un problema y que haya la oferta suficiente, que permita mantener unos precios razonables para el ciudadano”, asegura. “Desde el sector venimos reclamando un diálogo entre el ente público y las compañías, que permita acometer las modificaciones legislativas necesarias para simplificar la normativa existente, así como la creación de organismos técnicos y despolitizados que generen suelo en función de razones técnicas y las necesidades de cada ciudad”, solicita.
Aunque también incide en la necesaria modernización del sector, apostando por la industrialización, entre otros asuntos. “Debemos tender a un modelo industrial transformador, lo que conlleva un cambio de cultura en todos los agentes implicados. En 2019 debemos demostrar que somos grandes players, rigurosos, disciplinados, compañías en quienes el cliente puede confiar”. Respecto a previsiones, cree que si la senda de empleo, la concesión de hipotecas y la demanda continúa al alza ve un año sólido.
DAVID MARTÍNEZ: “ESTAMOS OBLIGADOS A FACILITAR EL ACCESO A LA VIVIENDA A LOS JÓVENES”
Manuel Casamayón
Para David Martínez, consejero delegado de la promotora de vivienda nueva Aedas Homes, este año será positivo, tras la normalización del sector. Cree que uno de los principales retos es construir suficientes casas para equilibrar la demanda. “El consenso de mercado es que España necesita entre 120.000 y 140.000 casas nuevas al año, cifras muy superiores a las actuales”, explica, ya que el pasado año cerró aproximadamente con el comienzo de cerca de 100.000 viviendas. También lamenta otros de los grandes obstáculos con los que se encuentra el sector, como es el retraso de la concesión de licencias de construcción, así como la escasez de suelo finalista, problema que los Ayuntamientos deberían paliar poniendo nuevo suelo en gestión.
“El sector se enfrentará, no obstante, a uno de sus grandes desafíos: la recuperación de los jóvenes. El sector está obligado a facilitar el acceso a una vivienda a los jóvenes, ya sea en propiedad o en alquiler”, opina. “Desde el punto de vista de los precios, esperamos y deseamos unos incrementos saludables en el entorno del 3%, 4% o 5% de media a nivel nacional. Evidentemente, y debido a la elevada heterogeneidad del mercado, habrá zonas en las que aumenten a un ritmo superior y otras en los que las subidas serán más suaves”.
JORGE PÉREZ DE LEZA: “EL PRECIO DE LA VIVIENDA MODERARÁ SU PRECIO”
“A pesar de la desaceleración económica, continuamos viendo sólidos fundamentales en el mercado de la vivienda en 2019. La fase expansiva continuará, sobre todo, en lo que a producción de vivienda nueva y volumen de transacciones se refiere, mientras que el precio de la vivienda moderará su crecimiento hacia tasas inferiores, sobre todo en los principales mercados de Madrid, Barcelona y Costa del Sol, donde hasta la fecha se han registrado los mayores crecimientos en términos porcentuales”, apunta Jorge Pérez de Leza.
Este directivo detalla que en localizaciones de Madrid, Barcelona o Costa del Sol, los precios de las casas ya han superado el promedio histórico, aunque a un 15% o 25% de máximos, en otras como Valencia o Sevilla siguen por debajo del 30% y en otros lugares sigue al 40% por debajo.” La situación actual del mercado de la vivienda viene caracterizada por una elevada heterogeneidad regional. Aquellos grandes núcleos urbanos y regiones costeras con una marcada relevancia del sector turístico y de la segunda residencia, han recuperado el precio a mayor velocidad que el resto”, detalla. Entre las amenazas que puedan truncar el crecimiento, Pérez de Leza señala, además de cambios en el ciclo macro, el incremento de los costes de la construcción.
NUESTRAS OFERTAS HIPOTECARIAS BANKINTER PARA EL 2019
Hemos apoyado nuestro informe en las expresiones y vaticinios de muchos de los responsables del sector inmobiliario en España. Recogemos todas sus observaciones y las incorporamos a nuestras conclusiones sobre el panorama actual y la oportunidad de inversiones inmobiliarias, para emitir este veredicto: «Hay que mirarlas y estudiarlas CASO POR CASO; UNA A UNA». Es decir, los criterios de éstos profesionales son de suma importancia, y hasta podrían «marcar tendencia» con sus movimientos y actuaciones, pero la complejidad es tan evidente que generalizar hoy es una temeridad. Pero no por considerar que no sea un buen momento para el sector inmobiliario, que creemos que a largo plazo lo es, sino por nuestra decisión de estudiar, asesorar y construir todas las decisiones en base a una ordenada PLANIFICACIÓN FINANCIERA PATRIMONIAL de cada uno de nuestros clientes amigos. Es decir, equilibrando los pesos de las áreas más adecuadas para los titulares y las previsiones. Se puede y debe invertir en el Sector Inmobiliario tanto para las necesidades e ilusiones de vivienda propia, y también como inversión alternativa de rentabilidad si las condiciones de un alquiler son óptimas, pero siempre con un criterio y una estrategia basada en objetivos.
Sintetizamos a continuación algunas observaciones que de forma personal profundizaremos con todos los titulares que nos llamen o nos vengan a ver. Los tipos de interés creemos que subirán. Pero parece que lo harán a un ritmo e intensidad bastante inferior a algunas de las previsiones de meses atrás. Ésto lo que implica es que existan todavía alternativas de hipotecas a interés variable con muchos atractivos, por sus bajos niveles y reducidas cuotas los primeros años. Sin embargo, ese mismo argumento se adapta y complementa para aquellos titulares que quieran homogeneizar cuotas a largo plazo, con la convicción de alcanzar diferenciales a su favor dentro de un determinado (quizás corto) período de tiempo.
Acompañamos unos cuadros con esas ofertas que, si se cumplen los requisitos, son herramientas muy muy interesantes para alcanzar los objetivos inmobiliarios que tengamos en cartera. Pero siempre aconsejamos un amplio recorrido de las alternativas de las principales Casas, siempre que se contemplen la «totalidad de factores». Dos palabras que resumen la recomendación de que acudan a FIF, por sus profesionales, y por ser BANKINTER, Oficina 4484 Agente Financiero BK desde el año 2000, y en el sector desde 1974.
HIPOTECAS VARIABLES CON TIPO DE SALIDA DE 1.5% HASTA 30 AÑOS, con comisión de apertura del 1% -mínimo 500€-; 80% tasación; con aplicación de bonificaciones por NÓMINA-SEGUROS HOGAR y VIDA-PLAN DE PENSIONES-etc.
HIPOTECAS TIPOS FIJOS, DE HASTA EL 1.80% (10 años); 2.15% (15 años); 2.35% (hasta 20 años); 2.45% (hasta 25 años); 2.50% (hasta 30 años). Comisión apertura del 1% (min 500€) y todas las demás observaciones que cordialmente analizaremos.
A ello les invitamos con mucha ilusión y total estudio personalizado. Compruébelo. Y aprovechen que nos quedan unos pocos regalos por aperturar cta cte en FIF.
, esté tu lugar de residencia o trabajo en cualquier y bello lugar de España.
